Madrid está de moda. Terrazas hasta arriba, colas inmensas para entrar a los museos, turistas por doquier, las calles del rastro repletas, teatros y cines con aforo completo… esta ciudad respira auténtica vida. De hecho existe tanta demanda por Madrid que cada vez es más complicado encontrar una vivienda nueva para residir.
Todos sabemos que en esta ciudad existe una demanda desorbitada para vivir con respecto a la oferta de vivienda nueva que se nos presenta. Este fenómeno ha llevado a que muchos madrileños consideren la posibilidad de rehabilitar sus hogares. De hecho, se calcula que a finales de 2023, Madrid tendrá más de 22.411 pisos rehabilitados. Una reforma aporta mayor confort a los espacios, seguridad, comodidad y por supuesto la innegable revalorización de todo el inmueble.
Además, el entorno económico y legal que rodea esta actividad es bastante atractivo, tanto para particulares o empresas, destacando importantes beneficios fiscales y subvenciones de distintas clases. Aun así, si se quiere renovar una vivienda en madrid hay que tener en cuenta algunos aspectos legales y administrativos esenciales para que todo salga a pedir de boca.
¿Necesito licencia de obra?
Cuando queremos llevar a cabo una reforma, primero tenemos que tener claro las actuaciones que vamos a realizar exactamente. Dependiendo de la envergadura, será necesario solicitar título habilitante o no. En madrid, para estos trabajos existen dos tipos de licencias:
- Declaración Responsable urbanística: Donde el interesado indica los trabajos que va a realizar, que cumplen con la normativa urbanística vigente, su duración y le permite iniciar la ejecución de los trabajos sin autorización administrativa previa. Es decir, desde el momento que se presenta, se puede iniciar la obra, siempre teniendo claro la facultad inspectora de la administración competente. Se incluyen dentro de la Declaración Responsable , los trabajos de acondicionamiento puntual sin afección de estructura o fachada y todas aquellas actividades que no lleven aparejada licencia de obra.
- Licencia de Obra: Se debe solicitar para actuaciones que no estén dentro del alcance de la Declaración Responsable. Esta licencia está sometida al control y autorización administrativo previo, por lo que hasta que no se reciba la conformidad del órgano competente de tramitar el expediente no se podrán iniciar los trabajos. Está planteada para reformas que afecten a la estructura, fechada, actos sometidos a proyecto técnico, actos de segregación etc.
Para poder saber mejor qué actividades se encuentran aparejadas a cada una de las licencias se puede consultar la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid.
¿Todas las obras necesitan licencia?
Se van a dar muchos casos en los que queramos hacer una reforma de algún elemento en particular de la vivienda, restaurar el mobiliario, alicatar o pintar una pared etc. Para ciertas actividades, la normativa, nos permite llevar a cabo los trabajos sin necesidad de tramitar ninguna de las licencias mencionadas anteriormente.
Todas obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, o de las zonas comunes de edificios de uso residencial, cuando no estén protegidos arquitectónicamente no llevan aparejada licencia.
Y sobre todo, no intentes hacer la trampa y realizar actividades que están sujetas a licencia sin ella, te pueden paralizar la obra, obligarte a restituir el estado original e incluso sancionar con multas cuantiosas.
¿Tengo que pagar impuestos cuando reformo mi casa?
Por supuesto amig@, como bien sabéis hay ciertas cosas de las que no podemos librarnos en esta vida y una de ellas es la hacienda pública. Aparte de los impuestos indirectos que pagarás por los materiales o el servicio de la empresa de reformas (IVA) existen los tributos locales y tasas administrativas.
En la ciudad de madrid, cuando solicitemos nuestra licencia o presentemos nuestra declaración responsable debemos adjuntar la liquidación y el pago de :
- ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras) dirigido a quienes realicen las obras, o soliciten las licencias, comuniquen o declaren las actuaciones ante el Ayuntamiento, en su calidad de sustitut@s. La cuota a satisfacer es el 4% del coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, utilizándose el presupuesto de ejecución material como base imponible del impuesto.
- TSU (Tasa por la prestación de servicios urbanísticos) que se ha de pagar al ayuntamiento por la tramitación de la correspondiente licencia.
Su abono, es requisito esencial para la concesión de la perspectiva autorización municipal de los trabajos de obra. En el caso de la Declaración Responsable, se puede presentar e iniciar la actividad sin la correspondiente liquidación pero el ayuntamiento la requerirá en un breve espacio temporal condicionando la continuidad de los trabajos a su pago. Ya que se trata de una obligación fiscal y de no cumplirla dicha licencia será ineficaz.
¿Tengo obligaciones y responsabilidades aunque no ejecute directamente la obra?
La gran mayoría de reformas se encargan a una empresa especializada en esta materia. Aunque sean ellos los que realicen todo, el dueño de la obra recibe la categoría de Promotor. Por eso tiene ciertas obligaciones en materia de PRL, seguridad y salud y subcontratación.
Es importante contratar a una empresa que además de ser profesional con los trabajos, cumpla con todas las obligaciones legales en materia de seguridad social y fiscalidad. Además de ofrecer una garantía para sus trabajos de reforma o potenciales desperfectos causados a terceros.
Estos son algunos de los aspectos legales a tener en cuenta si quieres reformar tu vivienda en Madrid. Si estás en busca de un diseño exclusivo, de alta calidad y, sobre todo, deseas evitar complicaciones relacionadas con los temas previamente mencionados, no dudes en comunicarte con nuestro equipo.
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